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公的リバースモゲージ


「リバースモゲージ」ってお聞きになられたことがあるでしょうか。

持ち家を担保に、そこに住み続けながら金融機関などから融資を受ける制度です。


高齢になり、年金だけの生活では生活費が足りない場合など活用できる融資制度です。


よく似た制度では「リースバック」というものもあります。これはまたの機会にご説明します。


さてリバースモゲージは民間の金融機関が主にやっているのですが、社会福祉協議会が扱うリバースモゲージがあるのです。「不動産担保型生活資金」という制度です。


内容は民間のリバースモゲージ制度と基本的に変わらないのですが、大きく違うところがあります。

具体的に東京スター銀行のリバースモゲージ「充実人生」という商品と比べてみましょう。


東京スター銀行の商品は利払い型と利払いなし型の2種類があります。

社会福祉協議会の償還方法は利払いなし型ですので、東京スター銀行の利払いなし型と比較しましょう。



不動産担保型生活資金


・対象の世帯構成員が原則65歳以上であること。

・土地評価額が1500万円以上の戸建住宅。建物は評価されないので、実質土地評価のみとなる。マンションは対象外。

・土地の評価は不動産鑑定士が行う。(費用は申込者負担。不動産鑑定士の報酬は結構高い)

・貸付限度額は土地評価の70%程度。

・貸出金利は年率3%か長期プライムレートのいずれか低い方。現在の長期プライムレートは大体1%を切るような状況。

・再評価は3年に一度。不動産鑑定士の評価による。また不動産鑑定士の費用負担は債務者。

・推定相続人のうちから連帯保証人の設定が必要。また推定相続人の全員からの同意も必要。



東京スター銀行

・契約者が70歳以上。配偶者がいる場合、配偶者の年齢が70歳以上。

・自己または配偶者名義の評価が2000万円以上の戸建あるいは3000万円以上のマンション。

・評価は銀行指定の査定会社。費用は申込者が負担することはあまりない。

・貸付限度額の上限は、生涯にわたる期間についての担保物件価値等を考慮し、審査基準にて総合的な判断に基づき決定。

・貸出金利は約2.95%(変動します)

・再評価は年1回。

・原則保証人は必要ない。


比較すると、使い勝手は民間(東京スター銀行)の方がよく、金利に関しては不動産担保型生活資金の方が有利と思います。


今後、民間や公的を問わずリバースモゲージの需要は高まると思います。


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