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不動産屋の入居審査基準


この時期は賃貸の移動の時期。

私ども不動産会社としてはいわゆる「繁忙期」です。


賃貸では気に入った物件に申し込むと、不動産会社による「審査」が行われます。

さて、この「審査」はどのようにして行われるのでしょうか。

また、「審査」に落とされた経験がある方もいらっしゃると思いますが、何がいけなかったのでしょうか。

今回はこのあたりを解説していきたいと思います。


昨今の賃貸市場は買い手市場で、借りる側が有利になってきています。しかしながら、築浅物件や住宅設備が充実している物件、立地がいい物件、他の物件から比べると安い物件は人気物件で、入居者募集をかけるとたくさんお申込みをいただく場合もあります。


賃貸業界では「一番手」「二番手」という風に先着順というのが一般的な商習慣があります。当社では「並行審査」といって人気物件に関しては、3~4のお申込みの方の中から属性(勤務先、年収など)を考慮し、オーナー様に助言をしてオーナー様に入居者を決めていただいております。


こういった場合は、属性がよくても他の方の属性がよりいいとか、女性であるとか(男性より女性の方が決まりやすいのです)、連帯保証人の属性がよかったとかの理由で落とされる場合もあります。


人気物件でない場合の「審査」ですが、正直書きますと不動産会社に審査能力はありません。個人信用情報を調べることもできませんし、年収や勤務先を見て判断するしかありません。

そこで、戦力になるのが保証会社です。現在数十社まで増え、社会的認知も高くなった保証会社の審査能力に不動産会社は頼っています。


信販・カード系列の保証会社だと、個人信用情報を調べることもあるかと思います。そうでない保証会社だと、自社の持っている延滞履歴などを調査するのだそうです。

保証会社の関係者に聞くと、保証会社は基本的に審査で落とさないそうです。

保証会社も大数の法則があり、大数の法則とは多数の集団ではある一定の事故率が確立されており、その事故率を基に保証料を決めています。つまりこの保証料であれば、この事故率以下であると保証会社の経営は成り立つと計算できるのです。この考えは保険会社でも利用されています。

そう考えますと、保証会社としてはある程度の事故率は覚悟してでも、利用者を増やしたいのが本音です。

さて、不動産会社としては保証会社の承認が下りれば、賃料を保証してもらえるのでもう安心です。

大体、ここでほぼ決まりですが、ここから不動産会社の「審査」です。(笑)


お申込みの時点から、お部屋の設備についてああしてくれ、こうしてくれと言われる方は原則お断りしています。

ご入居後クレーマーになる可能性が高いからです。クレーマーがいると本当に業務に支障がおき、経営効率が非常に悪くなるのでこういった方は敬遠します。

そう考えると、家賃交渉は論外です。よっぽど人気がなくて1年近く空家になっている場合を除いて、家賃交渉をする方もご遠慮しています。


あとは入居申込書を乱暴に書く方。こういった方はお部屋を大切に使ってくれない傾向にあります。字は下手でもいいのですが(かく言う私の字が下手です)、丁寧に書く気持ちがない方はどうしても敬遠する方向になります。


こういったことは、年収や勤務年数などの数値に現れない部分ですので、不動産会社にとっては結構重要なところなのです。


このようなことで、不動産会社の審査の対応を考えますと、交渉することは入居後に交渉する。入居申込書は字が下手でも丁寧に書く。必要書類は早急にそろえる。連絡は審査が通るまで、ちゃんと取れるようにする(仕事中の場合は終業後すぐ連絡するとか)などが大切ではないかと思います。


ご参考になったでしょうか。(笑)


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